Comprendre les implications juridiques et fiscales lorsque l’on est résident belge et propriétaire d’un bien en Espagne.

 

1. La notion de résidence en droit belge

a. En droit civil : la résidence principale

En droit civil belge, on parle généralement de résidence principale, car une personne peut avoir plusieurs lieux de vie, voire vivre dans plusieurs pays.

L’article 7 §1er de l’Arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population précise :

« Toute personne qui veut fixer sa résidence principale dans une commune du Royaume ou transférer celle-ci dans une autre commune doit en faire la déclaration à l’administration communale. »

Ainsi, est considéré comme résident belge toute personne inscrite au registre de la population d’une commune. Cette inscription crée une présomption simple de résidence fiscale, fondée sur une vérification de fait : un contrôle sur place confirme que la personne réside effectivement à l’adresse déclarée.

La nationalité n’a aucune incidence :

• Un Belge peut résider à l’étranger,
• Un étranger peut être résident en Belgique.

b. En droit international privé : la résidence habituelle

La notion de résidence habituelle est centrale en droit européen, notamment dans les règlements et conventions internationales. Elle n’est pas définie formellement mais a été précisée par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).

Selon un arrêt du 25 novembre 2021, la résidence habituelle repose sur deux éléments :

1. La volonté de fixer le centre habituel de ses intérêts dans un lieu déterminé ;
2. Une présence stable et régulière sur le territoire concerné.

Il s’agit donc d’une approche concrète et factuelle.

c. En droit fiscal

Sur le plan fiscal, c’est cette notion de résidence fiscale qui détermine le lieu d’imposition. C’est elle qui importe pour les obligations fiscales, comme expliqué au point 4 ci-dessous.

 

2. Le domicile en droit belge

Le domicile correspond au lieu de résidence principale ayant fait l’objet d’une vérification administrative lors de l’inscription au registre de la population.

Cependant, il ne faut pas le confondre avec la résidence effective. Par exemple, un étudiant peut être domicilié chez ses parents tout en résidant la majorité du temps dans un logement étudiant.

 

3. Propriété, nue-propriété et usufruit : qui paie quoi fiscalement ?

En Belgique :

a. Le propriétaire

• Est taxé sur le revenu cadastral (RC) du bien, ou sur les revenus locatifs réels si le locataire déduit le loyer pour un usage professionnel.
• Peut être taxé sur une plus-value en cas de revente dans les cinq ans suivant l’acquisition.
• Paie le précompte immobilier.
• En cas d’octroi d’un droit d’emphytéose ou de superficie, les revenus peuvent être soumis à l’impôt progressif sur le revenu.

b. Le nu-propriétaire

• N’est pas imposé, sauf en cas de revente de son droit réel dans les cinq ans suivant son acquisition.

c. L’usufruitier

• Est imposé sur le revenu cadastral (éventuellement majoré en cas de location).
• Supporte généralement le précompte immobilier, selon les termes de l’acte ou la convention entre parties.

 

4. La résidence fiscale belge

Selon l’article 2, §1er, 1° du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92), une personne est considérée comme résidente fiscale belge si elle y a :

• son domicile, ou
• le siège de sa fortune.

Cette situation s’apprécie sur base d’éléments de fait : liens familiaux, activités professionnelles, lieu de résidence habituelle, etc.

Le CIR 92 prévoit deux présomptions :

• Présomption irréfragable : pour les couples mariés non séparés de fait, le domicile fiscal se situe au lieu où le ménage est établi.
• Présomption simple : toute personne inscrite au Registre national est présumée résidente fiscale belge, sauf preuve contraire.

 

5. La résidence fiscale espagnole

En Espagne, la résidence fiscale repose principalement sur deux critères non cumulatifs :

1. Présence physique de plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol (article 9.1.a de la LIRPF – Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
   Les absences temporaires ne sont pas déduites et les jours non justifiés peuvent être présumés comme passés en Espagne.
2. Centre des intérêts économiques : lorsque la personne exerce l’essentiel de ses activités ou détient la majorité de ses intérêts économiques en Espagne (article 9.1.b LIRPF).

En cas de double résidence fiscale, c’est la Convention préventive de double imposition (CPDI) conclue entre la Belgique et l’Espagne qui détermine l’État compétent pour imposer les revenus.

 

6. Résident belge et propriétaire d’un bien immobilier en Espagne

a. Déclaration du bien à l’administration fiscale belge

Tout résident belge propriétaire d’un bien à l’étranger doit le déclarer via MyMinfin. Cette déclaration permet à l’administration d’attribuer un revenu cadastral fictif au bien situé en Espagne.
Il faut également signaler toute modification notable (rénovation, agrandissement, revente, etc.).

b. Occupation personnelle du bien

Si le bien est occupé par le propriétaire, il suffit de déclarer le revenu cadastral attribué par l’administration.

En principe, si le bien est imposé en Espagne, la Belgique exonère ces revenus tout en les prenant en compte pour la réserve de progressivité.

c. Location occasionnelle

En cas de location, le revenu cadastral belge est majoré de 40 %.
Si le bien est meublé, 40 % du revenu est considéré comme revenu mobilier et imposé comme tel en Belgique.
Cette qualification fait l’objet de litiges, car l’Espagne considère ces revenus comme exclusivement immobiliers.
La CPDI entre les deux pays permet d’éviter une double imposition.

d. Fiscalité espagnole applicable au non-résident belge

Le non-résident est imposé à 19 % sur le revenu net :
revenu brut – amortissements – intérêts d’emprunt – assurances – impôt local (IBI) – frais de réparation.
Un amortissement forfaitaire de 3 % sur le coût d’acquisition (hors terrain) est admis.

 

7. Résident fiscal espagnol possédant un bien en Belgique

Tout résident fiscal espagnol doit déclarer ses biens détenus à l’étranger via le formulaire Modelo 720, dès lors que la valeur totale dépasse 50.000 €.
Cette déclaration porte sur :

• les comptes bancaires étrangers,
• les valeurs mobilières et assurances,
• les biens immobiliers situés à l’étranger.

 

8. Mariage, communauté et succession

a. Régime matrimonial

Le sort du bien dépend du moment du mariage :

• Si le bien est acquis avant le mariage, il reste propre.
• S’il est acquis après, il peut entrer dans la communauté matrimoniale selon le régime choisi.
  La nationalité du conjoint n’a pas d’influence directe, mais le lieu de résidence habituelle peut jouer un rôle.

b. Reconnaissance en Espagne

Les mariages et cohabitations légales célébrés en Belgique sont généralement reconnus en Espagne, sous réserve des formalités locales.

 

9. Donation d’un bien immobilier situé en Espagne

Un résident belge peut donner un bien situé en Espagne.
Selon l’article 19 du Code des droits d’enregistrement, la Belgique ne perçoit pas de droits d’enregistrement sur des immeubles situés à l’étranger.

C’est donc la législation espagnole qui s’applique.
Les droits de donation sont fixés par les communautés autonomes, et la plupart d’entre elles prévoient aujourd’hui une exonération totale ou partielle entre proches.

 

10. Héritage et succession

En cas de décès d’un résident belge possédant un bien en Espagne :

• Les droits de succession espagnols ne s’appliquent que sur les biens situés en Espagne.
• Chaque communauté autonome fixe ses propres abattements et taux, mais le barème national prévoit des taux progressifs de 7,65 % à 34 %.

Les héritiers non-résidents bénéficient des mêmes abattements que les résidents espagnols. En Belgique, la valeur du bien espagnol peut être réintégrée dans la masse successorale avec un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.

 

Conclusion

La possession ou la transmission d’un bien immobilier en Espagne par un résident belge soulève des questions complexes mêlant droit civil, international et fiscal.
Les règles varient selon la résidence fiscale, le statut matrimonial, et la région espagnole concernée.

Pour sécuriser vos démarches et éviter toute double imposition, il est essentiel de vérifier votre situation personnelle avec précision.

Me Johan Vanden Eynde – avocat Bruxelles-s- ( www.vandeneynde.biz) vous conseillera pour votre situation particulière.

E-mail: johan@vandeneynde.biz

Téléphone: +32 (0)2 290 04 00